Wohneigentum zu vermieten, scheint angesichts der Wohnungsknappheit ein leichtes Spiel. Doch das ändert sich, wenn Mietzinszahlungen ausbleiben. Säumige Mieter können nicht von einem Tag auf den anderen vor die Tür gesetzt werden. Das schweizerische Mietrecht gilt im internationalen Vergleich als mieterfreundlich und verlangt von Vermieterinnen ein sorgfältiges Vorgehen. Wer die gesetzlichen Vorgaben nicht einhält, riskiert schnell, dass Ansprüche verloren gehen oder eine Kündigung ungültig ist. Ein gewisses Grundwissen lohnt sich deshalb.
Nach dem Obligationenrecht verpflichtet sich die Vermieterin, dem Mieter die Wohnung zum Gebrauch zu überlassen, während der Mieter dafür den vereinbarten Mietzins schuldet. Gerät der Mieter mit fälligen Mietzinsen in Verzug, darf jedoch nicht sofort gekündigt werden. Zunächst muss die Vermieterin dem Mieter schriftlich eingeschrieben eine Zahlungsfrist ansetzen und androhen, dass bei Nichtbezahlung gekündigt wird. Bei Wohnräumen beträgt diese Frist mindestens 30 Tage. Aus der Mahnung muss unmissverständlich hervorgehen, für welchen Mietzins die Zahlung verlangt wird, etwa «Wohnungsmiete März 2026».
Erst wenn der Mieter auch innerhalb dieser Frist nicht bezahlt, kann mit einer weiteren Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats gekündigt werden. Wichtig: Die Kündigung muss sich genau auf die vorgängig angedrohte Forderung beziehen. Wurde die März-Miete mittlerweile bezahlt, darf nicht wegen der inzwischen fälligen April-Miete gekündigt werden – dafür braucht es ein neues Mahnverfahren. Ausserdem muss die Kündigung schriftlich und auf einem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen. Die Formulare können als PDF-Datei aus dem Internet heruntergeladen werden.
Verlässt der Mieter trotz gültiger Kündigung die Wohnung nicht, bleibt als letzter Schritt das Ausweisungsverfahren vor Gericht. Die Vermieterin muss das Gesuch direkt beim zuständigen erstinstanzlichen Gericht einreichen – im Kanton St. Gallen beim Kreisgericht am Ort der Mietwohnung. Das Gesuch muss belegt und begründet werden. Auch dieses Verfahren kann mehrere Monate in Anspruch nehmen.
Das Vermieten von Wohneigentum ist kein Kinderspiel. Neben Geduld und Menschenkenntnis sind vor allem lückenlose Dokumentation und Sorgfalt bei der Auswahl gefragt. Allenfalls sind Referenzen von Vorvermieterinnen und Betreibungsregisterauszüge einzufordern. Auch die Einkommensverhältnisse sind ein wichtiges Kriterium. Mehr als ein Drittel des Monatslohnes sollte die Mietwohnung für eine Einzelperson nicht kosten.
Von Rechtsanwältin Marina Graf, publiziert im Sarganserländer und in der LinthZeitung